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山東省住宅專項維修資金管理辦法

日 期:2015-06-02 11:51:54 已 閱:

山東省住宅專項維修資金管理辦法

第一章 總 則

第一條 為了加強對住宅專項維修資金(以下簡稱維修資金)的管理,保障住宅共用部位、共用設施設備的正常使用和維修,維護維修資金所有者的合法權益,根據有關法律、法規、規章的規定,結合本省實際,制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本省行政區域內商品住宅、售后公有住房維修資金的交存、使用、管理和監督。

第三條 本辦法所稱的維修資金,是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

本辦法所稱住宅共用部位,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位,一般包括:住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設施設備,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備,一般包括:電梯、天線、照明、消防設施、樓宇對講、綠地、道路、圍墻、監控設施、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

第四條 維修資金實行屬地化統一管理,堅持專戶存儲、業主共有、共同決策、政府監督的原則。

第五條 省住房城鄉建設主管部門會同省財政部門負責對全省維修資金的指導和監督工作。

設區的市、縣(市、區)物業主管部門會同同級財政部門負責本行政區域內維修資金的指導和監督工作。

第六條 出售公有住房的維修資金,應當在完成核對后,由財政部門或者其他管理部門劃轉到當地物業主管部門進行統一管理。

第七條 業主大會成立前,維修資金由物業主管部門代行管理。業主大會成立后,根據業主大會決議,選擇代行管理或者自行管理。

  業主大會選擇自行管理維修資金的,應當接受物業主管部門的管理和監督,在物業主管部門招標選定的銀行設立維修資金專戶。

第八條 物業主管部門應當建立公開電話、網站,開發使用維修資金業務網絡平臺、業主表決系統、移動終端APP等信息化媒介,接受社會投訴監督,提高維修資金管理效率。

 

第二章 交 存

 

第九條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅物業的業主,應當按照本辦法的規定交存維修資金。

第十條 商品住宅、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存維修資金,每平方米建筑面積交存首期維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%。市、縣物業主管部門應當根據當地實際情況,在本辦法規定的范圍內合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期維修資金的數額,并適時調整。交存標準公布前應當報上一級物業主管部門備案。

出售公有住房的,售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%,從售房款中一次性提取維修資金;業主按照所擁有物業的建筑面積交存維修資金,每平方米建筑面積交存首期維修資金的數額為當地房改成本價的2%。

第十一條 商品住宅的業主應當在辦理住宅交付手續前,一次性足額交存首期維修資金。

截至竣工交付尚未售出的住宅,由建設單位交存首期維修資金。實行商品房預售資金監管的,建設單位應當交納的維修資金可從監管的預售資金中劃轉。

第十二條 未按照本辦法規定交存首期維修資金的,建設單位不得向業主交付房屋,產權登記部門不予受理產權登記申請。

第十三條 物業主管部門應當在商業銀行開立維修資金專戶。資金專戶下設房屋賬戶和公共賬戶。

 (一)房屋賬戶主要用于儲存業主、建設單位交存的維修資金,按照物業管理區域設總賬,按房屋戶門號設分賬。

 (二)公共賬戶主要用于儲存公共收益劃轉的維修資金、房屋賬戶增值收益、業主大會或者業主共同決定轉入的其他資金,以及出售公有住房劃轉的維修資金,按照物業管理區域設總賬。儲存出售公有住房劃轉的維修資金,一個物業管理區域內包含兩個以上原公有住房售房單位物業的,按其物業范圍設分帳。

第十四條 物業管理區域內的公共收益主要包括以下部分:

 (一)利用物業管理區域內的共用部分、共用設施設備進行生產、經營、租賃等產生的收益。

 (二)物業管理區域內共用設施設備報廢后的回收殘值。

 (三)保修期滿后,建設單位因注銷,或者因違法被責令終止業務活動,或者反復維修仍未能解決相關物業共用部位、共用設施設備質量缺陷等原因無法退還的物業質量保修金。

第十五條 公共收益扣除業主委員會辦公和業主大會同意的其他經費后,其余部分用于交存維修資金,具體交存比例由業主大會決定,但不應低于公共收益總金額的60%。

第十六條 房屋賬戶內的維修資金余額不足首期交存額30%的,物業主管部門應當向相關業主發出續交通知,相關業主接到通知后應當及時續交。

第十七條 本辦法實施前,商品住宅已出售但未建立維修資金的,應當按本辦法的交存標準進行補建。

  出售公有住房售房時未提取或者未足額提取維修資金的,售房單位應當按照規定補提;業主未交存的,應當按規定補交。

第十八條 經業主大會決議,業主可以選擇一次性補交、續交維修資金,或者隨物業費逐月補交、續交。市、縣物業主管部門應當制定具體補交、續交標準和流程。

物業服務企業或者其他機構應當配合維修資金收取、交存等工作。由物業服務企業或者其他機構代收補交、續交維修資金的,應當將補交、續交維修資金及時劃轉維修資金銀行專戶。物業主管部門應當將物業服務企業劃轉補交、續交維修資金的情況納入其信用檔案管理。

 

第三章 使 用

 

第十九條 維修資金的使用分為計劃使用、一般使用和應急使用。

  計劃使用是指采取一次投票集中表決多個計劃維修項目的使用方式;一般使用是指采取傳統方法一次投票表決一個維修項目的使用方式;應急使用是指采取應急程序事前不用表決、事后公示的使用方式。

業主表決方式可以采取常規表決,即經有利害關系的專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意,視為表決通過;也可以采用異議表決,即根據業主共同管理規約的約定,持不同意意見的業主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總人數三分之一以下的,視為表決通過。

第二十條 涉及全體業主的維修項目和業主大會決定的其他維修項目,從公共賬戶列支,公共賬戶資金不足的,由全體業主或者有利害關系的業主,按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤;涉及部分業主的維修項目,從房屋賬戶列支,由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

出現應急使用情況,需從房屋賬戶列支而房屋賬戶資金不足的,經業主委員會同意,可以先從公共賬戶中調劑墊付。

第二十一條 維修資金的計劃使用,主要適用于可以提前預見的,以延長物業使用壽命為主要目的的共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造;可以一次表決不超過連續兩年的維修資金年度使用計劃。

第二十二條 申請維修資金計劃使用,由業主委員會或者其委托的物業服務企業,根據房屋和設施設備的使用年限、維修保養和損耗等情況,編制維修資金年度使用計劃,經業主大會決定或者者經有利害關系的業主表決同意后,連同有關材料報物業主管部門備案并組織實施。

第二十三條 按照維修資金使用計劃程序,業主委員會或者其委托的物業服務企業應當按照規定通過公開招標等方式,選聘具有相應能力的單位,簽訂維修服務合同,組織工程施工、驗收、造價決算等工作,并按照工程進度通知物業主管部門劃款。

第二十四條 市、縣物業主管部門應當制定房屋維護保養的技術規范和標準,引導規范房屋維修市場。物業主管部門應當編制并公布維修資金使用年度計劃格式文本。

設區的市、縣(市、區)物業主管部門可以定期公布推薦一批信譽好、能力強的維修企業。

第二十五條 維修資金的一般使用,適用于涉及全體或者部分業主的,臨時發生并需要在較短時間內完成的物業共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造。

第二十六條 維修資金的一般使用程序,由物業服務企業接到業主報修或者發現問題后,進行現場核實,編制維修資金使用方案,經有利害關系的業主表決同意后,報物業主管部門審核并組織實施。

未聘請物業服務企業的,由業主委員會或者相關業主按照本辦法規定組織實施。

第二十七條 維修資金的應急使用,適用于危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情況,需要立即進行的維修、更新和改造。

第二十八條 有下列情形之一的,可以啟動應急維修程序:

(一)物業管理區域內發生的屋面、外墻防水嚴重損壞;

  (二)電梯故障;

  (三)消防系統故障;

  (四)建筑外立面裝飾和公共構件嚴重脫落松動;

  (五)玻璃幕墻炸裂;

  (六)排水管道爆裂;

  (七)地下車庫雨水倒灌;

  (八)其它可能造成人身安全事故的緊急情況。

第二十九條 出現需應急維修情形時,物業服務企業應將有關情況報告業主委員會,經現場查驗確認后立即組織維修。

  未聘用物業服務企業或者物業服務企業不履行組織維修責任的,由相關業主將有關情況報告業主委員會確認后組織維修。

第三十條 維修組織單位或者個人應當選聘具有相應能力的單位,進行應急維修的工程施工、驗收、造價決算等工作。物業主管部門應當按工程進度將所需維修費用劃至有關單位賬戶。

應急維修涉及電梯等特種設備和消防設施的,還應當由相應主管部門出具鑒定意見和驗收合格證明。

第三十一條 應急維修工程費用撥付后,維修組織單位或者個人應當將下列材料在小區內明顯位置進行不少于5天的公示。

  (一)維修、更新、改造方案;

  (二)工程決算報告;

  (三)工程驗收合格證明;

  (四)涉及戶數和清冊、分攤方案;

  (五)物業主管部門認為按照規定應該提交的其他材料。

第三十二條 相關業主在公示中提出異議的,由異議人與組織維修單位協商解決。協商不成的,異議人可依法向仲裁機構申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。

第三十三條 因維修、更新、改造工程產生的鑒定和造價咨詢等費用應當計入維修、更新、改造成本。

組織維修單位可根據合同,在維修、更新、改造工程保修期內留存質量保證金。

第三十四條 下列費用不得從維修資金中列支:

(一)依法應當由建設單位或者者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用;

  (二)依法應當由相關專業經營單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等管線和設施設備的維修、養護費用;

  (三)規劃上專屬于特定房屋,且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺、庭院等部位的維修費用;

  (四)因人為損壞及其他原因應當由當事人承擔的鑒定、修復費用;

  (五)根據物業服務合同約定,應當由物業服務企業承擔的維修和養護費用。

 

第四章 監督管理

 

第三十五條 物業主管部門應當通過公開招標的方式選定商業銀行,作為專戶管理機構,并把資金保值增值、管理高效等指標列入招標依據。

第三十六條 經業主大會決議,業主自行管理維修資金的,業主委員會應當具備相應條件并向物業主管部門提交以下材料:

(一)維修資金自行管理申請表;

  (二)業主大會同意自行管理維修資金的表決結果;

  (三)維修資金管理方案;

(四)業主管理規約;

  (五)參與財務管理的業主委員會成員或者聘用財務管理人員的財會專業技能的證明材料;

  (六)業主委員會執行委員在所在地社區居委會任職的證明材料;(七)物業主管部門認為必要的其他材料。

第三十七條 維修資金賬戶應當通過轉賬結算,不得支取現金。用于支付維修及更新、改造工程費用的維修資金只能支付到約定的單位賬戶中。

第三十八條 維修資金應當建立公示和查詢制度,接受業主對公共賬戶和房屋賬戶中維修資金交存、使用、增值收益和賬面余額的查詢。

第三十九條 物業主管部門在保證維修資金正常使用的前提下,可以按照國家有關規定將維修資金用于定期組合存款、購買一級市場新發行的國債等,確保資金的安全和保值增值。

第四十條 房屋轉讓時,該房屋賬戶中結余的維修資金隨房屋所有權同時自動轉移。

第四十一條 房屋滅失的,業主交納的維修資金結余部分按照產權關系返還相應業主;出售公有住房售房單位提取的維修資金賬面余額返還售房單位,售房單位不存在的,按照售房單位財務隸屬關系,收繳同級國庫。

第四十二條 維修資金的財務管理和會計核算,應當執行國家和省財政部門有關規定。

第四十三條 維修資金的收取、使用和管理,應當依法接受審計部門的審計監督。

第四十四條 收取維修資金,應當出具省級財政部門統一監制的財政票據。

第四十五條 省住房城鄉建設主管部門應當加強對各市物業主管部門資金歸集、使用、增值等工作的監督管理,具體辦法由省住房城鄉建設廳另行制定。

設區的市、縣(市、區)物業主管部門應當定期組織對所轄物業項目維修資金的使用情況進行核查。

第四十六條 惡意騙取、套用維修資金的單位和個人,或者因業主未按照規定補交、續交維修資金,導致延誤維修時機,給相關業主造成損失的,應當依法補償相關業主損失,并承擔法律責任。

 

第五章 附 則

 

第四十七條 在住宅物業管理區域內,單獨依法登記權屬的車庫(包括專用車庫和共用車庫內的車位)等其他非住宅物業,應當按照本辦法規定建立維修資金制度。

第四十八條 保障性住房按照規定實行維修資金制度。國有土地上房屋征收產權調換住房、城中村改造安置住房、農村新型社區住宅和用于銷售的非單一業主的非住宅物業,參照本辦法規定建立維修資金制度。

第四十九條 未成立業主委員會的住宅小區,可以由社區居委會代行本辦法規定的業主委員會的職責。

第五十條 各地應當根據本辦法規定,結合當地實際,制定具體的實施辦法。

第五十一條本辦法自2015年5月1日起施行,有效期五年。省住房城鄉建設廳、省財政廳下發的《山東省住宅物業專項維修資金管理辦法》(魯建房字〔2009〕38號)同時廢止。

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