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樓市半年考:地王抬高房價預期 市場或入調整期

日 期:2016-07-22 14:42:47 已 閱:

2016-07-21 08:18:53 來源:上海證券報

    整體回暖、房價普漲、“地王”頻現、去庫存初步 見效……已從“黃金時代”進入“白銀時代”的中國樓市,在2016年上半年依然有不少亮色。7月18日,國家統計局發布“2016年6月份70個大中城市 住宅銷售價格變動情況”,顯示一二線城市房價同比漲幅明顯,三四線城市基本保持穩定。而根據此前三天國家統計局公布的第二季度宏觀經濟數據,整個上半年, 房地產業的同比增幅在各行業中位居第一。

  不過,值得警醒的是,整個上半年房地產市場總體成交率不如去年同期,這意味著三四線城市“誰來買房”的困惑對于一二線城市來說,并不是一個遙不可及的話題。未來房地產業如何健康穩定持續發展,已經成為整個行業必須共同面對的課題。

  一線城市高位運行 二線城市“一城一策”

  上半年,深圳和上海無疑是房地產領域的兩大熱詞。一季度,深圳房價延續2015年的漲勢,直至“325新政”出臺。盡管如此,但截至2016年6月底,根據克爾瑞房產數據,深圳新房均價已達51006元/平方米,較去年12月底的漲幅達16%,同比上漲47.4%。

  與深圳并肩領漲的還有上海。今年一季度,上海房地產市場同樣延續了自去年年底以來的火爆行情,量價齊升。根據上海鏈家市場研究部數據,截至6月30日,上海房價均價已漲至45411元/平方米。而克爾瑞房產數據則顯示,上海新建商品住宅價格6月份環比上漲2.4%,同比上漲33.7%;二手房價 格環比上漲2.2%,同比上漲30.5%。

  相對于深圳和上海,北京的房價漲幅并不扎眼,但其房價上漲的腳步從未放緩。中原地產研究數據顯示,今年以來截至6月30日,北京市新房市場上普通住宅(剔除保障房)和別墅共成交24186套,簽約的項目成交均價達到34847元/平方米,創下2010年以來半年成交均價的最高水平。

  在四個一線城市中,最“低調”的是廣州。根據中原地產研究院數據,廣州上半年新建商品住宅網簽成交57304套,同比增加34.6%,其中5月 份網簽量創出新記錄;網簽均價為15599元/平方米,同比上漲6.14%。雖然該漲幅較其他一線城市及部分熱點二線城市而言并不算高,但從廣州去庫存的 速度來看,下半年新房價格仍有上漲動力。

  較之一線城市,部分二線城市上半年的房價漲幅更加令人瞠目結舌。國家統計局的數據顯示,6月份70個大中城市中,房價同比上漲的城市有57個, 占比超過八成。其中,南京、廈門和合肥房價同比漲幅均超過29%,趕超北京和廣州;杭州、福州、天津和武漢等城市房價同比增幅亦達到兩位數。

  面對過快上漲的房價,各地不得不出臺調控政策,其中房價上漲最迅猛的合肥和廈門均出臺了限貸政策。在合肥,7月1日開始執行差異化信貸政策,商 品房最低首付比為25%,部分情況購買商品房的首付比為40%。廈門則于7月15日調整了住房信貸政策,對名下有1套房但未結清貸款或有2筆及以上貸款記 錄的,從原本執行40%首付提升到60%,并停止向三套房發放公積金貸款。今年上半年出臺抑制房價過快上漲相關政策的二線城市還有南京、蘇州、鄭州、杭州 等。

  監管層顯然也注意到了一些熱點城市上半年房價過快上漲的情況。7月14日,國家發改委召開新聞發布會,國家發改委政研室副主任、新聞發言人趙辰 昕指出,下半年,針對市場分化的情況,應更加注重分類施策、因城施策,促進市場平穩發展。對一線及部分二線城市,要密切關注其庫存下降情況,加大住房供 應,合理引導住房消費,防止房價持續過快上漲。

  “地王”抬高房價預期 央企引領拿地風潮

  一二線城市樓市高溫還體現在土地價格上,“地王”頻出引發各界關注。中原地產研究院提供的數據顯示,今年1月至6月,全國50個主要城市誕生的 “地王”多達219宗,土地出讓金總額首次突破萬億元,高達10243億元,遠超去年同期的6973億元。杭州、蘇州、南京、合肥成交額同比漲幅超過 200%。

  上證報記者綜合各方面數據發現,截至5月31日,在全國超過15億元的總計105宗高總價地塊中,有52宗被國企獲得。分析人士指出,央企在房地產市場的擴張緣于“不差錢”。另外,央企正在整合地產業務,其中部分央企為避免被整合而在短期內快速做大地產板塊,從而催生高價地。

  “地王”扎堆出現,數量和頻次屢創新高,北京、上海、深圳、南京、蘇州、合肥等熱點城市更是逢拍必現“地王”;其中,長三角成為“地王”高發區域,與熾熱的房價漲幅比翼雙飛。據上海鏈家市場研究部數據,2016年上半年,在上海土地出讓交易中,住宅類用地有20幅(去年23幅),土地面積 103.6萬平方米,全市住宅類用地的平均溢價率高達158.2%,土地金額共計449億元,比去年同期上漲11%,占到全部土地金額的近九成。松江、周 浦、寶山、奉賢、青浦等區在上半年拍出的“地王”,其樓板價均遠高于周邊房價,大幅提升了周邊現有住房的可售價格,并明顯刺激新房和二手房的銷售,呈現出 “面粉漲價,面包跟漲”的效應。

  “地王”效應強烈的還有深圳。盡管“325新政”后當地成交情況迅速退熱,上半年全市一手住宅成交面積同比下滑22.8%至242.95萬平方 米,但龍華“地王”和光明“地王”的橫空出世,又為深圳樓市注入一針強心劑。受“地王”效應及周邊高價盤成交的影響,寶安區住宅新房均價創下了45625 元/平方米的新高。

  二線城市土地價格及溢價率也明顯抬頭。上半年,南京、廈門、合肥、蘇州四個城市被業內稱為“二線城市四小龍”,其共同特點是房價與土地拍賣價格均大幅增長,出讓的大多數地塊價格超過周邊房價50%以上。此外,天津、鄭州、武漢等地也在上半年多次誕生單價“地王”。

  不斷攀升的土地價格和房價,讓許多城市不得不推出一系列的專項政策,如南京針對土地出讓實施了限價措施。對此,部分市場人士認為,盡管限價對短 期土地價格上漲過快的勢頭有所抑制,但并非長久之計,當務之急是增加住宅用地供給和全面開放土地市場,應給予一二線城市更多的住宅用地指標,減少對中心城 區容積率和建筑高度的管制,在更多的地區試點農村集體土地直接進入非農建設用地市場,尤其是住宅用地市場。

  去庫存形勢略有好轉 三四線城市立軍令狀

  在一二線城市苦于庫存下降過快、房價上漲過快的同時,三四線城市卻在憂慮:在去杠桿的大背景下,如何將庫存縮減至可以接受的范圍?

  曾為“九朝古都”的洛陽,盡管工業產值與人口數量在河南省內僅次于鄭州,但去庫存卻是“老大難”問題,也成為大多數三四線城市樓市去庫存的一個 縮影。當地市政府政策研究室曾撰文分析其中的原因稱:一方面,過去幾年房地產投資快速增長,這幾年進入集中銷售期,面臨明顯供需失衡狀況;另一方面,洛陽 市亦存在區域布局不合理的情況,很多樓盤建在生活配套設施無法滿足居住需要的區域。

  據上證報記者不完全統計,今年以來有20多個省份立下“軍令狀”,針對不同情況推出去庫存的具體實施方案,對當地樓市去庫存節奏進行安排。例 如,廣東針對省內不同情況,將各地市分為四類,分別給出了去庫存具體指標和要求;位于西北的甘肅則明確提出,到2019年底,商品房去庫存周期基本控制在 18個月內;江蘇要求,到2018年底全省住宅類商品房庫存去化周期控制在14個月內;寧夏和湖南長沙則宣布,將在2018年把去庫存周期基本控制在12 個月以內。

  各地政府為了加快推進房地產去庫存工作,因地制宜出臺了大量政策。如浙江提出,在2017年全省在售商品住宅庫存消化周期保持在10個至16個 月的合理水平。盡管浙江提出的目標節點在明年,但目前全省去庫存形勢依然嚴峻,除了杭州、寧波等城市外,省內三四線城市去庫存壓力較大,消化時間甚至達到 30個月以上。為了達到去庫存目標,一向對落戶要求比較高的浙江省祭出“大殺器”,全面取消縣(市)購房落戶條件限制,放寬除杭州外的城市購房落戶關于建 筑面積、資金額度的要求。

  類似的政策在江蘇、福建等地也頻頻出現。據上證報記者統計,截至2016年6月30日,全國有近百個城市推出了購房落戶相關政策。

  “落戶”一直被很多城市視作房產去化的“靈丹妙藥”,不過從實際情況來看,落戶政策在浙江、江蘇、福建、廣東等東部省份對于房地產去庫存的作 用,要遠遠大于中西部省份。而很多中西部城市根據國家政策方向,推出了不同的去庫存金融工具。其中,甘肅省提出,加強宣傳引導,鼓勵農民工繳存住房公積 金,住房公積金管理部門要主動服務,為農民工開設繳存賬戶建立“綠色通道”;陜西省則發文,用工單位要將建立穩定勞動關系的農民工納入住房公積金制度覆蓋 范圍,依法保障其享受住房公積金政策;支持繳存住房公積金的農民工利用公積金貸款購買普通商品自住住房;銀行業金融機構要積極發展農村居民個人住房貸款業 務,支持農民進城購房。此外,還有多個中西部省份明確表示,保障進城農民及其子女平等享受就業、教育、醫療等公共服務,為農民工和有意愿的農民進城購房創 造條件。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,2015年下半年開始,全國35個城市庫存總體呈現下滑態勢,2016年1月至3月繼續下滑。4月,隨 著房企推盤節奏加快,庫存規模略有上升,5月至6月庫存規模再度下滑。易居房地產研究院最新統計數據顯示,上半年其監測的35個城市新建商品住宅庫存總量 為24731萬平方米,環比減少0.6%,同比減少5.2%。

  樓市或將再入調整期 信貸政策影響后市

  基于上半年樓市形勢的錯綜復雜,下半年樓市走勢頗受關注。近日,中國社會科學院財經戰略研究院、中國社會科學院城市與競爭力研究中心共同發布 《中國住房2016中期報告》,預測當前房地產市場總體回升,今年下半年至2017年第二季度房價漲幅或呈回落趨勢,房地產投資增速將趨緩。

  監管部門更是密切監控樓市未來走向。7月18日,住建部部長陳政高親自主持,邀請萬科、融創、恒大、碧桂園、保利、綠地六大房企的董事長與會,對2016年樓市尤其是土地市場情況和去化及存量壓力進行摸底,為下一步政策調整支招。

  同策咨詢研究部總監張宏偉認為,住建部在7月18日約談房企,意味著中央層面已經開始注意到城市之間樓市分化越來越明顯,尤其是針對房價上漲過 快與“地王”頻現的城市來講,未來這些樓市走勢仍然面臨不確定性。在這樣的市場背景下,樓市會進入調整期,甚至個別房價上漲過快的城市會出現下跌。同時, 對于大多數非熱點城市來講,仍然面臨較大的去庫存壓力,樓市基本面并沒有實質性改變,“去庫存”仍然是這些城市樓市政策的主旋律。

  需要注意的是,央行的 金融貨幣政策將對下半年房價產生影響。根據央行公布的5月金融數據,2016年5月M2同比增長11.8%,增速環比大幅回落1個百分點,與3月份高達 13.4%的增速形成強烈反差。與此同時,上半年銀行房貸利率一路下行。業內人士認為,隨著降低首付新政的落地,房貸業務范圍逐漸擴大,銀行開始考慮低利 率低首付帶來的高杠桿風險,預計下半年銀行房貸政策將逐漸趨于穩定,銀行會通過細化優惠利率、首付政策門檻,吸引更多優質客戶申請房貸,從而降低金融風 險。

  對于高杠桿帶來的金融風險,新華社7月20日發文稱,本輪部分城市房價暴漲更多與金融杠桿撬動有關,杠桿過高勢必催生價格泡沫,導致樓市、金融體系甚至整個經濟出現風險。

  值得關注的是,自“權威人士”對利用高杠桿去庫存的做法全面否定之后,M2增速連續兩月下降至11.8%,增速創下近一年來最低水平;新增信貸量從3月的1.37萬億元連續兩月減少至5556億元和9855億元。下半年,信貸投放政策的變化,或將是決定市場熱度的最大變數。

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