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沈建忠:物業管理行業需要提升價值共識

日 期:2020-06-28 14:46:03 已 閱:

2020年,一場突如其來的新冠肺炎疫情,將物業管理行業推到了第一線,幾乎一夜之間,千萬物業人吹響了“集結號”,為社區筑起最堅固的防線。

   “我們也沒想到,央視《經濟半小時》欄目會專門為物業管理行業做一期節目,播出紀錄片《物業英雄》,這也是主流媒體首次提出‘物業英雄’這個稱呼,這是社會對我們物業管理行業的認可! 中國物業管理協會會長沈建忠在接受中國房地產報(微信IDchina-crb)記者采訪時表示。在他看來,這次物業人所取得的成績,其背后是物業管理行業多年來開展轉型升級,推進信息化、數字化、智能化、科技化發展的結果。

   這位當年媒體口中的樓市行政化調控“執行主官”,在住房和城鄉建設部房地產司工作35年,曾見證了深圳第一家物業服務企業的誕生,也見證了物業管理行業近四十年的發展歷程。他認為,盡管物業管理行業近幾年發展迅速,成績斐然,但是依然存在一些制約行業發展的問題。面對未來,物業管理行業的發展任重道遠。

   取得價值共識,完善市場機制

   “業主對物業服務品質不斷提升的要求和物業服務成本上升形成的巨大矛盾,是物業管理行業面臨的主要難題!鄙蚪ㄖ冶硎,在他看來,在物業費的制約下,現有的物業服務企業在原有服務基礎上提供更為優質的物業服務難以為繼。

   對此,他舉了一個老舊小區停車管理的例子。北京衛視《向前一步》欄目曾播出了一期關于老舊小區停車費的節目。節目中報道的小區由于早期的規劃設計問題,停車一直缺乏規范化管理,居民停車靠自主占位,有的甚至設置地鎖。為了改變這種狀況,街道居委會曾嘗試引進一家停車管理公司,對小區停車位改造升級,實施規范化管理,但這一舉措需要收取基本的停車費用,以保證正常運轉,但很多業主持反對意見,如果協調不下來,停車服務很難維持下去,物業服務的提升也往往遇到同樣的問題。

   在物業管理行業,物業服務費調整機制像一座難以撼動的冰山。在一些小區,物業服務費市場化定價,居民能享受較好的物業服務,但更多小區的物業服務費幾年甚至十幾年調不了,而人力資源成本卻一直在增加,這些基礎問題成為物業管理行業轉型升級的阻礙。

   優質物業服務和普通物業服務的區別實際上受物業費的制約,在相當一部分人的概念里,覺得對物業服務不滿意拒繳物業費理所當然,這就導致大部分物業服務只能停留在普通層面。目前國內普通住宅物業費平均價格在2/平方米左右,一些老舊小區物業費甚至只有幾毛錢。各地在物業管理政策調整中已經涉及這些問題,例如今年51日,《北京市物業管理條例》實施,物業服務費實行市場調節價備受關注。

   “這背后的根本原因是在服務價值上沒有形成共識!痹谏蚪ㄖ铱磥,優質物業服務可以為資產帶來溢價,真正受益的是社會和業主。一些實例證明,在二手房市場,物業服務好的小區房產成交單價會比周邊項目平均高2000元以上,所以,物業費不是越低越好,它應該是一個全生命周期價值概念,質價相符才是普適性的規律。

   但目前社會對專業物業服務價值和物業服務企業專業地位的認識和接納程度不高,因此在市場化進程中,低價格往往更具有競爭優勢,市場也因此出現劣幣驅逐良幣的現象。對此,沈建忠認為,單純的價格競爭真正受到傷害的是業主的不動產,也只會給行業發展帶來不利影響,因為不動產得不到有效的管護,特別是隱蔽的設備設施維護,是以縮短房屋的使用壽命為代價的。只有聯合各界力量共同推動社會對全生命周期物業服務價值的共識,建立起公開、公正、公平的競爭機制,通過健全的誠信體系,實現行業優勝劣汰,才能為物業管理行業發展打開全面升級的通道。

   推動物業管理行業向現代服務業轉型

   “我國已經進入中等收入國家的行列,人民需求也變得更多元化,只有向現代化服務業轉型才有出路!鄙蚪ㄖ冶硎。他認為:物業管理行業向現代服務業轉型的標志主要體現在產業集中度、智能科技、商業模式創新和專業化等方面。

   從產業集中度來看,首先要符合“二八定律”,即20%的骨干企業,掌握80%的產業資源。只有產業集中度提高,企業才有可能做到平臺化、智能化、科技化,才能有效提升服務效率、服務水平,只有規;б,企業才能騰出身手日后實現精細化。

   但目前國內已有近23萬家物業服務企業,并且每年以20%——30%的數量增長。對于這種現狀,沈建忠指出:這不是行業理想的發展趨勢,目前行業大部分企業還是小而全,在低水平競爭,未來一定是企業品牌建設和核心競爭力的競爭,因此物業管理行業需要培育一批領軍骨干企業,以開放、平和的心態對待正在發生的兼并、重組,要鼓勵、支持、引導資本的介入,推動行業集中度的提升。

   同時,他認為,產業的高度集中化并不意味著中小企業沒有生存空間,失去價值,中小企業可以通過走專業化道路,做專、做精,實現小而美、小而專,實現自身價值,在多元化的誘惑面前,中小企業要保持一顆平常心,根據企業的自身條件有所為,有所不為。

   在行業智能化科技化方面,他提出行業應該充分調動起資源共享理念,企業不一定要全部自己做研發,而是要分享現代科技成果,懂得資源整合,用共享經濟理念,加上協調發展的理念,通過整合資源來壯大規模;ヂ摼W時代的成長邏輯不是取決于你擁有多少資源,而是取決于你能整合多少資源。資源也不一定需要用錢去買,可以用商業創新模式進行整合。

   在商業模式創新方面,他認為,創新商業模式應抱有開放和敬畏的心態。商業模式創新的難點是要在動態狀態下平衡好各方利益的關系、內外部的關系,要把資源、技術、人力、資本、市場的需求有效整合,形成生態圈、生態系統。在這一過程中,競爭要素、增長邏輯的任何變化,都會要求生態圈內的要素重新組合達到新的平衡。如何讓企業在賺到錢的同時,給競爭對手、合作伙伴、服務對象創造價值,這就需要企業不斷創新商業模式。

   對于如何推動物業管理行業向現代服務業轉型,沈建忠認為有兩點需要把握,一是推進物業管理行業的法治化,二是爭取產業化政策支持。

   讓物業服務更簡單,更有價值

   對于近幾年在行業中被較多提及的增值服務概念,沈建忠認為社會上可能對此存在誤解。他表示:“很多人認為增值服務只是單純為了企業提升利潤率而提供的服務,但實際上增值服務是通過物業服務為業主提高物業價值,讓業主獲得更多的價值回報,讓物業服務更簡單,更有價值!

   對此,他舉了一個蘋果手機的例子,很多人喜歡買蘋果手機,是因為蘋果手機的體驗超出人們的預期。新穎的引導消費理念讓果粉們進入全新的消費領域,感到物所超值。讓他感到欣慰的是,國內一些龍頭企業已經嘗試按照幸福社區來打造整個服務體系,提供的很多服務可能消費者還沒有意識到,例如彩生活等一些平臺的很多增值服務,這些服務由物業服務企業來整合、專業公司來提供。再如碧桂園服務等公司正在打造的管家體系,就像私人醫生一樣,管家對業主家庭生活方方面面都能夠提供專業的意見和服務。

   扎實做好服務是根本

   這場沒有硝煙的“戰疫”,不僅讓物業服務企業與業主、街道社區建立起前所未有的緊密聯系,也讓物業股在整體下行的資本市場走出一番逆市上漲的行情。

據記者統計,截至2020622日,A+H26家物業股2020年以來算術平均的區間漲幅達52%,加權平均漲幅達101%。繼頭部物業服務企業上漲后,二線物業服務企業近期受捧,其中,銀城生活服務年初至今漲182.7%、永升生活服務年初至今漲141%,而同期恒生指數累計下跌13%。

   “在這樣一個經濟形勢下,資本市場還能對這個行業上市企業價值予以充分肯定,這也說明我們的付出是值得的!鄙蚪ㄖ冶硎,“過去的一年,上市物業服務企業借助上市資金和平臺優勢,進行了多業態規模擴張和多元化服務布局,正在實現由資本驅動的外延式增長到市場主導的內生式發展的轉化,進一步鞏固和擴大市場占有率。這些企業在運營模式、盈利能力、創新能力、發展方向等方面的表現給行業帶來了巨大信心,他們在引領行業快速發展的過程中也扮演著越來越重要的角色。也是資本能認同物業服務價值的原因之一”。

   但他同時也提出,盡管在資本的推動下,上市物業服務企業市盈率普遍走高,但對于物業服務企業來說,扎實做好服務是根本,只有打下堅實的基礎,才能實現企業規;l展,物業服務價值形成共識才能有堅實的基礎。

   機構觀點

   華泰證券:

   城市服務有望進一步打開物管行業空間

   5月以來物管公司頻繁出圈城市服務,該趨勢符合物管公司和政府的雙重訴求。物管龍頭一馬當先,城市服務模式探索百花齊放,其中規模大、利潤優、模式輕、格局散的市政環衛成為主要觸角,物管公司和傳統環衛公司模式存在差異。城市服務有望進一步打開物管行業空間,提升未來3——5年的增長韌性。

年我國市政環衛市場規模 3171 億元,其中第三方市場化規模 1422 億元,可為物業管理行業帶來 10%——20%營收增量,預計 2024 年第三方市 場化規?蛇_ 3044 億元。年主要環衛上市公司凈利率在 8%——13%, ROE 13%——16%,具有吸引力。尤其是政府采購類市政環衛項目與物業管理模式類似,都具有輕資產投入、持續產生穩定現金流的特性。年 TOP10 市占率 21%,競爭格局分散,具有切入空間。物管公司切入市政環衛領域,與環衛企業分享市場蛋糕,二者在項目運營模式、服務內容、平均服務年限、單項目年化金額上體現出差異。

   光大證券:

   物管行業的五大邊界趨勢

   光大證券根據上市進度及股價表現,結合行業節點事件,將行業發展分為4個階段:第一階段:價值潛伏期(2014.7——2017.5);第二階段:價值逐步發現(2017.5——2018.10);第三階段:價值受到市場高度關注(2018.10——2020.3);第四階段:疫情后價值充分挖掘(2020.3至今)。

   光大證券認為,物管行業發展存在五大邊際趨勢:一是疫情防控常態化,短期職能長期化,居民和政府對物業的需求增加固化。二是加大對社區消費場的挖掘和建設。行業不斷擴大社區消費型業務覆蓋面和種類,單位效能快速提升。三是科技賦能提升管理效率。疫情防控中,物業企業的科技應用得到了充分發揮。四是切入城市服務,提升行業發展空間。隨著市場化推進,政府部門開始解決多條線管理所產生的摩擦成本,物業城市服務崛起。五是行業集中度加速提升,并購整合加劇。疫情對于多數中小企業(包括物業企業和房地產企業)來說是一次嚴峻考驗。年初至今,已有多家物業上市公司進行市場融資,預計下半年將會看到較多的并購案例落地。

   德勤咨詢:

   標桿企業向智慧化、跨界化和生態化轉型

   中國物業管理市場呈現出巨大的發展潛力,物管公司增值服務收入增長顯著,市場中存量與增量并存,未來擁有萬億級市場容量。TOP100物管公司市場集中度增強,頭部效應顯現,而獨立第三方物業企業與地產集團拆分物業企業的發展路徑呈現差異化。

   以碧桂園服務、佳兆業美好等為代表的地產集團拆分物業企業,發展路徑主要依托地產開發帶來的資源優勢,承接優質項目,強化市場拓展能力,開拓第三方市場,并開展高質量并購,實現高效擴張。而以長城物業、新大正等為代表的獨立第三方物管公司,主要發展路徑則是通過技術賦能,延展公共資源與資產管理服務,利用大數據創新業務,承接公眾、醫院、學校等多種服務業態,積極開拓全國市場。

物業行業競爭的下半場,行業標桿企業紛紛啟動了從傳統物業服務向智慧化、跨界化、生態化的轉型升級。從微觀層面看,物業服務的范圍從傳統物業“四!毖诱怪羾@著社區用戶的深層次需求的全生命周期服務;從宏觀層面看,物業服務場景從住宅或商企的單一場景延展至衣、食、住、行、學、商、娛、醫等城市生活全場景覆蓋。

   國信證券:

   物管行業高估值的三大支撐

   國信證券認為,當前物業管理行業的高估值有三大支撐:一是高續約率下物管的商業模式類似“坐地收租”,本質上錨定了較高估值水平,二是中短期高度確定的業績增長,充分拉低動態PE,對應地產增量,三是長期豐富的想象空間,核心是單盤NOI(營運凈收入)提升,對應地產存量! ∥磥硎晷袠I規模有望達到3.2萬億:增量開發、基礎物業費提升和業主增值服務深化,將在未來十年共同驅動物管行業規模提升,預計2030年行業規模有望達到3.2萬億。


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